서울시는 최근 고도지구 규제완화를 추진하여 개발이 그간 어려웠던 북한산 주변 주거지 개발이 탄력을 받게 되었습니다. 이번 포스팅에서는 서울의 외곽 지역이면서 북한산 인근에 위치해 그간 개발의 어려움을 겪었던 ‘미아동 791-2882 일대 재개발 신속통합기획’의 사업개요와 해당 구역의 주요 사항에 대해 알아보겠습니다.
미아동 791-2882 일대 신속통합기획 사업 개요
대상지 현황
ㅇ 위 치 : 강북구 미아동 791-2882번지 일대(133,876㎡)
ㅇ 용도지역 : 제2종일반(7층)
신속통합기획 시뮬레이션 주요 내용
| 구분 | 용도지역 | 용적률 | 높이계획 | 세대수 |
| 신속통합기획(안) | 2종(7층) →2종일반주거 | 240% | 평균45m(최고25층) | 2,500세대 내외 |
추진경위 및 향후일정
○ `22.12. : 신속통합기획 후보지 선정
○ `23.05.~`24.05. : 신속통합기획 수립(전문가 자문회의, 주민간담회 및 설명회)
○ `24.6.28. : 신속통합기획안 확정
○ `24.하반기~ : 정비계획(안) 입안 및 정비구역 지정 고시
미아동 791-2882 일대 재개발 주요 사항
○ 지역 특징
- 고도지구 규제로 개발이 어려웠던 북한산 주변 주거지에 위치하였으나, ‘신(新) 고도지구 구상’ 발표에 따라 높이규제를 유연하게 적용한 고도지구 주변 주거환경 개선의 첫 사례 지역
- 주변 미아뉴타운, 벽산아파트 등 25층 내외의 고층아파트가 위치하지만, 해당 지역은 20m(완화시 28m) 고도제한에 묶여 개발이 어려웠음
- 높이규제 완화로 평균 45m(평균 15층) 범위 내에서 북한산 인접부는 중저층(10~15층)으로 역세권 인접부는 최고 25층으로 계획해 사업의 실현성을 높였다.
- 해당 지역은 과거 ‘소나무 협동마을 주거환경관리사업’ 등 도시재생사업을 시도했지만 추진되지 못하였음.
- 오세훈 시장이 어린시절 살았던 곳이며, 박원순 전 시장이 한 달 살기했던 곳이기도 함.
- 신속통합기획 2차 후보지 중 신림5구역 다음으로 큰 재개발 구역임
- 외곽에 위치하여 도심 접근성이 떨어지며, 세입자 비중이 높고, 고령층이 많아 이주 및 철거에 어려움이 있을 것.
- 토지 등 소유자 수가 개발규모에 비해 적어 비례율이 높다는 장점
○ 권리산정 기준일 : 2022. 1. 28.
○ 토지 소유자 : 1,239명 (2,500세대 공급)
○ 토지거래 허가구역 지정 : 2024. 1. 4. ~ 2025. 1. 3.
미아동 791-2882 일대 재개발 입지
○ 교통
- 해당 구역은 우이신설선이 경유하고 있으며, 서울의 주요 업무 지구인 서울역까지는 27분, 강남역까지는 48분, 여의도까지는 46분이 소요된다.
- 사업 구역의 남쪽에 솔샘역, 동쪽의 삼양사거리역을 이용할 수 있는 더블 역세권 단지다.
- 강북의 외곽지역으로 교통과 인프라 등으로 부터 소외된 지역이었지만, 우이신설선의 개통으로 도심의 접근성이 좋아졌다.
○ 교육
- 구역의 북쪽으로 삼양초등학교와 서쪽으로 미양초등학교가 인접해 있어 개발이 완료되면 초등학교를 2개 품은 초품아 단지가 된다.
- 솔샘중학교와 솔샘고등학교가 인접해 있어 초, 중, 고를 도보로 통학할 수 있는 단지이다.
○ 환경
- 인근에 대형 병원은 위치해 있지 않다.
- 구역의 북쪽으로 대형마트인 롯데마트가 위치해 있다.
- 인근에 북한산이 위치해 있어 자연환경은 우수하나, 서울에 외곽에 위치해 있어 백화점, 대형 병원 등 도시 인프라는 부족하다.
○ 주변시세
- 구역의 남쪽으로 미아뉴타운이 위치해 있고, 2000년대 초반부터 2010대 까지 개발이 이루어 졌다.
- SK북한산시티 : 2004년 입주, 3,830세대, 84기준 6.7억
- 벽산라이프파크: 2004년 입주, 2,075세대, 84기준 6.3억
- 두산위브트레지움 : 2011년 입주, 1,370세대, 84기준 7.9억
- 삼성래미안트리베라2차 : 2010년 입주, 1,330세대, 84기준 8.8억
- 한화포레나미아 : 2025년 입주예정, 497세대, 11억 분양권 매매
- 연식에 따라 6~8억 후반까지 형성하고 있으며, 해당 구역은 2020년 이후 개발과 대단지 임을 감안할 때 대략 10억 전후를 형성할 것으로 보인다.
○ 미아동 791-2882일대 재개발 신속통합기획 위치도
○ 미아동 791-2882일대 재개발 신속통합기획 구상안
○ 미아동 791-2882일대 재개발 신속통합기획 건축배치 계획안
이상으로 미아동 791-2882 일대 재개발 신속통합기획에 대해 알아보았습니다. 이곳은 서울의 외곽인 강북에서도 북한산 자락에 위치한 주거 여건이 열악한 위치여서 시장의 관심이 상대적으로 적었던 지역입니다. 많은 세입자와 고령자 등으로 개발에 어려움은 예상은 되지만, 서울시의 고도제한 규제 완화와 토지등소유자가 적어 사업성이 우수할 것으로 예상됩니다. 신속통합기획 사업중 큰 규모의 구역인 만큼 관심을 갖고 살펴볼 단지입니다.
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